Многие владельцы недвижимости в Испании задаются вопросом о сдаче в аренду своей собственности, руководствуюсь собственными причинами и целями. Поводы для этого могут быть разными начиная от возможности погашение ипотечного кредита, возмещение текущих расходов или просто получение дополнительной прибыли. Здесь встает вопрос о выборе типа аренды, которая может быть как долгосрочной так и на короткий срок. Многие из Вас наверняка слышали из СМИ планы по ужесточению закона, ограничивающего сдачу жилья в краткосрочную аренду. Однако, учитывая рынок спроса, и все возрастающий поток туристов можно сказать, что подобный тип аренды является одним из самых выгодных, особенно если вы являетесь собственником нескольких таких “отпускных квартир”. Таким образом, прежде чем решаться на подобный бизнес стоит выяснить все тонкости процесса – какие расходы могут возникнуть при сдаче жилья, какой доход можно ожидать, как защищены права арендодателя по закону, ну и конечно, каковы плюсы и минусы краткосрочной аренды.

Итак, до мая 2013 года «Закон о городской аренде» (LAU) разрешал сдавать жилье на короткий срок, при условии, что полученные от этого доходы будут облагаться налогом. Но с января 2015 года всё изменилось: правительство изъяло из этого закона нормы, регулирующие туристическое жилье, и предложило автономиям упорядочить эту сферу по своему желанию. Таким образом, прежде чем сдавать недвижимость в краткосрочную аренду, в большинстве автономных регионах Испании запрашивается наличие специальной лицензии, подтверждающей, что собственность оборудована всем необходимым для проживания, а также соответствуют санитарным требованиям. Помимо прочего, данный документ нужен и для того, чтобы собственники не уклонялись от уплаты налогов: по данным испанского правительства, ежегодно казна не досчитывается примерно 2,9 млрд евро из-за незадекларированного дохода от аренды. Ещё одной немаловажной причиной введения лицензий является защита гостиничного бизнеса от конкуренции со стороны частного сектора.

В большинстве регионов Испании существуют следующие общие положения, регулирующие рынок краткосрочной аренды:

• сдавать отдельно стоящие дома в краткосрочную аренду с оказанием гостиничных услуг (в формате B&B, или Bed&Breakfast‎) можно только при наличии лицензии;
• сдавать отдельно стоящие дома в краткосрочную аренду без оказания гостиничных услуг (только уборка) можно без лицензии;
• сдавать квартиры, расположенные не в туристических комплексах, можно только в долгосрочную аренду, то есть на срок более 1−2 месяцев (в регионах, где лицензии для квартир не выдаются);
• апартаменты, расположенные в туристических комплексах и занимающие целое здание или комплекс, управляются профессиональным провайдером услуг, а отдельным собственникам лицензии не требуются;
• лицензия не требуется для сдачи квартир и домов в долгосрочную аренду (более 1−2 месяцев).

Получать лицензии должны собственники, которые сдают в краткосрочную аренду туристическое жильё. Таковым признаются объекты, которые соответствуют следующим критериям:

• относятся к жилому фонду;
• сдаются в аренду туристам на короткий срок (от нескольких дней до месяца-двух);
• сдаются по системе бронирования;
• рекламируются с помощью специальных сайтов, сервисов и приложений (например, Airbnb, FlipKey, HomeAway, TripAdvisor, Tripping, VRBO и др.).

В Испании существует набор критериев для получения лицензии, зависящие от местного законодательства. В частности у владельца недвижимости должно быть разрешение на заселение (Cédula de Ocupación или Cédula de Habitabilidad), выдаваемое после сдачи здания в эксплуатацию. Площадь жилья должна соответствовать количеству проживающих, постельного белья должно хватать на всех гостей, а все бытовые приборы должны быть исправны. Есть требования по наличию системы вентиляции, кондиционеров, горячей воды, противопожарного оборудования и мебели. Если в доме больше четырёх этажей, то в нём должен быть лифт. В квартире или доме должна быть хотя бы одна ванная комната с душем, раковиной и унитазом.

Стоимость лицензии зависит от законодательных норм автономного сообщества, в котором расположена недвижимость: обычно сборы за регистрацию варьируются от 177 до 500 евро. Конкретно на Балеарских островах, сумма варьируется согласно количеству гостей, на которых рассчитано помещение. Так, если дом может принять восемь человек, сумма сбора за гостя составит 24,84 евро, а всего к оплате потребуется 198,72 евро. Во всех случаях сбор за регистрацию лицензии платится один раз. Лицензия выдаётся на объект недвижимости, а не на владельца и действует шесть лет и предусматривает возможность ее продления.

Кроме того от арендодателя потребуется наличие страховки, которая покрывает ответственность за убытки. Среди страховых случаев — травмы и проблемы со здоровьем арендаторов, порча имущества, а также кражи со взломом.

Все вышеизложенное касается преимущественно сдачи домов или же если Вы являетесь собственником всех квартир в отдельно стоящем комплексе. Как же обстоит дело со сдачей квартир, законна ли их краткосрочная аренда и существует ли официальная форма их легализации? Согласно последним данным на Майорке в ближайшее время планируют ввести закон, регулирующий сдачу апартаментов на короткие сроки. Исходя из рассматриваемого проекта, планируется регулировать такой тип аренды, вводом специальных лицензий или же полностью запретить подобный тип эксплуатации квартир в определенных районах города. Это в свою очередь будет напрямую зависит от совета собственников жилья. Однако, в настоящий момент подобные ограничения являются только проектом, принятым на рассмотрение.

Теперь давайте рассмотрим налоги от аренды и прочие расходы с которыми придется столкнуться собственникам “курортного жилья”. В настоящее время, в Испании при сдаче недвижимости в аренду собственник платит доход от аренды по ставке подоходного налога, который для нерезидентов страны по состоянию на 2016 год составляет 24 %.

Где налогооблагаемой базой является чистая рента. Например, если годовой доход от аренды составляет 20 тыс. евро, то по ставке 24 % в год на оплату налога уйдёт 4 800 евро. Здесь следует учитывать, что налогооблагаемую базу можно снизить за счёт амортизации (2–3 % в год).

Помимо этого, не стоит забывать и о муниципальном налоге на недвижимость. В зависимости от автономного сообщества его ставка составляет от 0,405 до 1,166 % от кадастровой стоимости объекта. Обычно сумма налога варьируется от 200 до 800 евро в год.

Также в Испании при сдаче недвижимости в краткосрочную аренду все коммунальные расходы несёт собственник. В среднем на содержание объекта уходит 2,5−2,8 тыс. евро в год.

Ещё одним пунктом расходов может стать комиссия управляющей компании, в том случае если собственник не занимается менеджментом самостоятельно. Вознаграждение УК составляет не менее 5 % от арендной платы. То есть если объект сдаётся через специализированный сайт, например Airbnb, комиссия составит около 10 %.

Несмотря на эти пугающие цифры, какую выгоду можно ожидать от краткосрочной аренды жилья? Дома в Испании сдаются в аренду в среднем за 300 – 1 000 евро в сутки. Если недвижимость сдаётся за 500 евро в сутки 180 дней в году, годовой доход от аренды составит 90 тыс. евро. С учётом налогов и расходов на содержание доход составит примерно 65,6 тыс. евро в год.